집합건물의소유및관리에관한법률 제47조, 제41조, 제48조, 민법 제75조, 도시 및 주거환경정비법 제19조, 제20조 - 대법원 2006. 2. 23.

대법원 2006. 2. 23. 선고 2005다19552 판결 [구분소유권등매도청구등]

재건축결의를 위한 집회와 재건축조합 설립을 위한 창립총회가 외형상 1개의 집회로 개최될 경우 재건축 결의가 무효이면 재건축조합 설립을 위한 창립총회도 당연 무효인가? 이에 관하여 대법원은 집합건물법 제47조의 재건축결의를 위한 집회와 주촉법 제44조의 재건축조합 설립을 위한 창립총회를 함께 개최하는 경우 거기서 이루어지는 결의는 법률적으로 각 건물별로 구성된 관리단집회가 개별로 한 재건축결의와 구분소유자들을 조합원으로 한 1개 재건축조합의 설립행위로 구분되기 때문에 재건축결의를 위한 관리단집회로서는 요건을 갖추지 못하여 재건축결의가 무효라도 재건축조합 설립을 위한 창립총회의 결의까지 당연히 무효로 된다고 할 수는 없다고 한다.

재건축결의를 위한 최초의 관리단집회에서 재건축에 필요한 정족수를 충족하지는 못하였으나 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출하여 정족수를 갖추게 된 경우, 이러한 서면결의가 재건축결의로서 유효한가? 이에 관하여 대법원은 재건축에 동의할 지는 쉽게 결정할 수 없으며, 실무상 비법인사단으로서의 재건축 조합 설립을 통해 재건축 할 경우 서면에 의하여 재건축동의의 의사표시가 이루어지고 있고, 비록 최초의 관리단집회에서 재건축동의자가 재건축에 필요한 정족수를 충족하지 못하였다고 하더라도 그 후 이를 기초로 하여 재건축 추진과정에서 구분소유자들이 재건축에 동의하는 취지의 서면을 별도로 제출하여 재건축결의 정족수를 갖추게 된다면 관리단집회에서의 결의와는 별도로 재건축결의가 유효하게 성립한다고 보아야 한다고 한다.

재건축결의에 찬성하지 아니하는 구분소유권자에 대하여 매도청구권을 행사하기 위하여 이루어지는 서면 최고 시 최고서에 재건축결의사항이 누락되어 있을 경우 참가 최고는 적법한가? 이에 관하여 대법원은 매도청구권 행사의 전제가 되는 최고 시 최고서에는 재건축결의사항이 구체적으로 적시되어 있어야 하나 다만 그러한 사항들이 총회의 결의나 재건축에의 참여 권유 또는 종용 등을 통하여 최고의 대상자들에게 널리 알려지고, 소송의 변론과정에서도 주장이나 입증 등을 통해 그 내용이 알려짐에 따라 재건축 참가의 기회가 충분히 부여되었다면, 재건축결의사항이 누락되었다고 하더라도 그 참가 최고는 적법하다고 한다.

재건축조합 창립총회의 개의정족수가 총 구분소유자의 과반수에 이르러야하는가? 이에 관하여 대법원은 재건축 조합은 비법인사단으로서 민법의 규정 중 법인격을 전제로 하는 조항을 제외한 나머지 조항이 준용되기 때문에 민법 제75조 제1항에 따라 사원 과반수의 출석과 출석사원 과반수로써 유효한 결의가 가능하며, 이 때 개의정족수 산정을 위한 조합원수를 산정함에 있어서 재건축사업 대상구역 내의 모든 구분소유자가 아니라 재건축에 동의하여 그 조합에 가입의사를 밝힌 구분소유자들만을 조합원으로 계산하여야 할 것이고, 재건축조합이 최초 설립 당시 총 구분소유자의 과반수에 미달하였다고 하더라도 그들이 우선 비법인사단의 실체를 갖춘 재건축조합를 설립한 다음에 다른 구분소유자들이 조합규약 등에 동의하여 재건축조합에 가입하는 것도 가능하다고 한다.

* 참조법령

집합건물의소유및관리에관한법률 제47조 ① 건물 건축 후 상당한 기간이 지나 건물이 훼손되거나 일부 멸실되거나 그 밖의 사정으로 건물 가격에 비하여 지나치게 많은 수리비․복구비나 관리비용이 드는 경우 또는 부근 토지의 이용상황의 변화나 그 밖의 사정으로 건물을 재건축하면 재건축에 드는 비용에 비하여 현저하게 효용이 증가하게 되는 경우에 관리단집회는 그 건물을 철거하여 그 대지를 구분소유권의 목적이 될 새 건물의 대지로 이용할 것을 결의할 수 있다. 다만, 재건축의 내용이 단지 내 다른 건물의 구분소유자에게 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다.
② 제1항의 결의는 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상의 결의에 따른다.
③ 재건축을 결의할 때에는 다음 각 호의 사항을 정하여야 한다.
1. 새 건물의 설계 개요
2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액
3. 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항
4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항
④ 제3항제3호 및 제4호의 사항은 각 구분소유자 사이에 형평이 유지되도록 정하여야 한다.
⑤ 제1항의 결의를 위한 관리단집회의 의사록에는 결의에 대한 각 구분소유자의 찬반 의사를 적어야 한다.

도시 및 주거환경정비법 제16조(조합의 설립인가 등) ② 주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의소유및관리에관한법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장․군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장․군수에게 신고하여 변경할 수 있다.

민법 제75조(총회의 결의방법) ①총회의 결의는 본법 또는 정관에 다른 규정이 없으면 사원 과반수의 출석과 출석사원 과반수로써 한다.

도시 및 주거환경정비법 제19조(조합원의 자격 등) ② 주택법 제41조제1항의 규정에 의한 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역안에서의 주택재건축사업의 경우 제16조의 규정에 의한 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매․증여 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체츼 행위를 포함하되, 상속․이혼으로 인한 양도․양수의 경우를 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항의 규정에 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우 그 양도자로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다.
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료․취학․결혼으로 인하여 세대원 전원이 당해 사업구역이 위치하지 아니한 특별시․광역시․시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속에 의하여 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
3. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 세대원 전원이 2년 이상의 기간동안 해외에 체류하고자 하는 경우
4. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 경우

도시 및 주거환경정비법 제20조(정관의 작성 및 변경) ① 조합은 다음 각호의 사항이 포함된 정관을 작성하여야 한다.
3. 조합원의 제명․탈퇴 및 교체에 관한 사항

집합건물의소유및관리에관한법률 제41조(서면에 의한 결의 등) ① 이 법 또는 규약에 따라 관리단집회에서 결의할 것으로 정한 사항에 관하여 구분소유자의 5분의 4 이상 및 의결권의 5분의 4 이상이 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다. 다만, 제15조제1항제2호의 경우에는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수가 서면으로 합의하면 관리단집회에서 결의한 것으로 본다.

집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 ① 재건축의 결의가 있으면 집회를 소집한 자는 지체 없이 그 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자(그의 승계인을 포함한다)에 대하여 그 결의 내용에 따른 재건축에 참가할 것인지 여부를 회답할 것을 서면으로 촉구하여야 한다.