공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조, 제32조, 시행규칙 제20조, 민법 제105조 - 대법원 2007. 12. 20.

대법원 2007. 12. 20. 선고 2005다32159 [약정금]

부동산중개업법에서 정한 중개수수료율의 한도를 초과하여 약정한 중개수수료 약정은 효력이 있는가? 이에 관하여 대법원은 부동산중개업법은 부동산중개업을 건전하게 지도 ․ 육성하고 부동산중개 업무를 적절히 규율함으로써 부동산중개업자의 공신력을 높이고 공정한 부동산거래질서를 확립하여 국민의 재산권 보호에 기여함을 입법목적으로 하며 중개업자가 부동산중개업법 관련 법령 소정의 한도를 초과하여 수수료를 받는 행위는 물론 금지규정 위반 행위에 의하여 얻은 중개수수료 상당의 이득을 그대로 보유하게 하는 것은 투기적 ․ 탈법적 거래를 조장하여 부동산거래질서의 공정성을 해할 우려가 있고 부동산 중개수수료는 국민 개개인의 재산적 이해관계 및 국민생활의 편의에 미치는 영향이 매우 커 이에 대한 규제가 강하게 요청되기 때문에 부동산 중개업법 관련 소정의 한도를 초과한 중개수수료 약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이므로 부동산 중개수수료에 관한 위와 같은 규정들은 중개수수료 약정 중 소정의 한도를 초과하는 부분에 대한 사법상의 효력을 제한하는 강행법규에 해당한다고 보아야 하기 때문에 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효라고 한다.

* 참조법령

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제33조(금지행위) 중개업자들은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니된다.
3. 사례․증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제32조(중개수수료 등) ①중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효․취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다.
③주택(부속토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)의 중개에 대한 수수료와 제2항에 따른 실비의 한도 등에 관하여 필요한 사항은 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시 ․ 광역시 ․ 도 또는 특별자치도(이하 “시 ․ 도”라 한다)의 조례로 정하고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 국토해양부령으로 정한다.

공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제20조(중개수수료 및 실비의 한도 등) ①법 제32조제3항의 규정에 따른 주택의 중개에 대한 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도는 매매․교환의 경우에는 거래금액의 1천분의 9 이내로 하고, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 1천분의 8 이내로 한다.

민법 제105조(임의규정) 법률행위의 당사자가 법령중의 선량한 풍속 기타 사회질서에 관계없는 규정과 다른 의사를 표시한 때에는 그 의사에 의한다.